20.04. 2014 • Jestliže už si jednou zažádáte o hypoteční úvěr (chcete investovat větší finanční sumu do nemovitosti), je samozřejmé, že v dané (kupované) nemovitosti budete trvale bydlet. Nicméně nikdo neví, jaké s ním má život plány. Poměrně snadno se tedy člověk může ocitnout v těžké finanční situaci, kde jediným východiskem je prodej nemovitosti. Majitel bytu může dospět k rozhodnutí se odstěhovat. Příčin pro tyto eventuality je nespočet a také jejich řešení. Eventuality prodeje nemovitosti se zástavou jsou tedy – splátka hypotéky, refinancování hypotéky, prodej nemovitosti s hypotékou.
Předčasné splacení hypotéky
Nejvyužívanějším východiskem se jeví splatit hypotéku prodejce kupující osobou a to jednorázově. Kupující strana může hypoteční úvěr prodávajícího zaplatit z vlastních zdrojů či z vlastní hypotéky. V první řadě je třeba žádat bankovní instituci o souhlas prodeje nemovitosti a o souhlas s výjimečnou splátkou úvěru. Nejvhodnější chvíli pro tento proces je po ukončení fixace sazby za úroky, kdy je možné splatit hypotéku dříve a to bez poplatků za pokuty. Hlavní je nezapomenout, že je nutné tento záměr oznámit bance písemnou formou ve lhůtě min. 30 dní před koncem období fixace.
Během fixačního období se prodej nemovitosti zdražuje o poplatek za předčasné splacení hypotečního úvěru (jedná se běžně o jednotky % z nezaplaceného podílu hypotéky – výsledek téměř desítky tisíc korun v závislosti na výši nesplacené jistiny). Celému průběhu relativně usnadňuje situace, kdy má kupující hypotéku u téže banky, jako má prodejce – dojde pouze ke změně vlastníka u dané nemovitosti – není nutné řešit také zástavu). V případě, že by však kupující měl hypotéku u banky jiné, řešením by bylo dvojí zástavní právo (dočasně) na 1 nemovitost. Bankovní instituce si za těchto okolností ponechávají zástavní právo do okamžiku, kdy obdrží předčasnou splátku. Předčasná splátka jim je však zaslána kupujícím tehdy, kdy má uzavřenou hypoteční smlouvu a její součástí je také zastavení nemovitosti k jejímu prospěchu.
Prodej nemovitosti včetně hypotéky
Další šancí je prodat nemovitost i s hypotékou – kupec přebírá stávající hypoteční úvěr. Tento proces může však nastat jen tehdy, když se všichni zájemci (3 – banka, kupující, prodejce) domluví, že stávající hypotéku převezme kupec (podmínky zůstávají neměnné; žádná změna fixační doby, doby splatnosti, sazba za úroky).
Důležitým předpokladem je uspokojivá bonita kupce. Kupce čeká stejný postup jako u nového uchazeče, avšak není povinen platit ani jeden poplatek (vyřízení hypotéky, odhad hodnoty nemovitosti). Z dohodnuté kupní hodnoty se dále odečte aktuální výše hypotéky prodejce a zbylé součásti kupní ceny kupec uloží (u notáře či banky). Pro prodejce je k dispozici až tehdy, kdy jsou vyřízeny všechny potřebné zápisy v katastru nemovitostí (obvyklý průběh i u nových hypoték). Banky si často účtují za převod hypotéky na třetí osobu předem daný paušální poplatek (řádově tisíce korun) – lepší, než povinnost splácet předčasně v době fixace.
Refinancování hypotéky u nemovitosti
Pokud z nějaké příčiny kupující nesouhlasí s převzetím a úhradou stávající hypotéky, je zde ještě eventualita hypotéku refinancovat. Refinancování hypotéky je doporučováno pouze v situacích, kdy splácení probíhá za nepříznivých podmínek, než nabízí současná situace na trhu. Ani zde se však sankcím za předčasné splacení hypotéky neubráníte a uvědomte si, že budete platit ještě poplatky za vyřízení úvěru nového.
Tento proces se zdá celkem náročný na finance a také je nutná velká rezerva času - zdlouhavý postup. Kupce si v první řadě vyřídí hypotéku dle svého uvážení a tu zaručí pořizovanou nemovitostí. Dále dojde k zápisu zástavního práva banky, kde si kupující hypotéku zřídil, katastr nemovitostí je v pořadí hned na druhém místě. Banka kupce dá souhlas k čerpání úvěru bance prodejce a ta převede peníze, kterými je hypotéka umořena. Banka prodejce nechá vystavit kvitanci (potvrzení o zániku pohledávky) a tu předloží na katastr (smazáno prvotní zástavní právo a zapsáno nové – první v pořadí).
Nejméně složitým a levným východiskem je s největší pravděpodobností převzetí hypotéky. Ve zbylých případech je potřeba snaha k úspěšnému prodeji nemovitosti až ke konci fixace úrokové sazby – jinak si koledujeme o sankce za předčasné splacení úvěru.
