23.01. 2015 • Toužíte si koupit nemovitost? Pakliže hodláte podepsat tzv. rezervační smlouvu, buďte velmi obezřetní. Mohlo by se vám totiž jednoduše stát, že kvůli ní přijdete i o desetitisíce korun. Za jakých okolností se vůbec výše zmíněná smlouva sepisuje? Zpravidla se tak děje při realitním obchodování. Má za cíl zarezervovat zájemci zvolenou nemovitost do té doby, než se připraví kupní smlouva či smlouva o budoucí kupní smlouvě. Realitka se v této smlouvě zaručuje k tomu, že dále již nebude na trhu nabízet nemovitost, která se v rezervační smlouvě nachází. Zájemce poté souhlasí se závazkem, že do předem určeného termínu podepíše kupní smlouvu či smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Dále klient zaplatí rezervační poplatek, který se i v případě obyčejných nemovitostí může vyšplhat až na několik desítek tisíc korun. Zpravidla se tato částka pohybuje v rozmezí padesát až sto tisíc korun českých, někdy bývá i vyšší.
Běžně tato suma činí tři až deset procent z kupní ceny prodávané nemovitosti. Rezervační poplatek může sloužit jako záloha na kupní cenu, či jako záloha na provizi, která se dává realitnímu makléři. Pokud se rezervační poplatek neuhradí okamžitě během sjednání rezervační smlouvy, pojišťuje se jeho splacení ustanovením o zaplacení smluvní pokuty, v případě, že klient rezervační poplatek nezaplatil. Případné nebezpečí této rezervace lze objevit v tom, že zájemce o danou nemovitost svůj závazek z rezervační smlouvy nesplní. Tím ztrácí již zmíněný rezervační poplatek, který tak přenechá realitní kanceláři. Přihodit se to může například tehdy, kdy si zájemce zakoupení nemovitosti rozmyslí, protože mu byla poskytnuta mnohem lepší nabídka, anebo se dozvěděl, že mu žádná bankovní společnost nechce dát úvěr na pořízení nemovitosti.
Zbystřit pozornost byste měli prakticky vždycky, protože realitka může jednat i nečestně. Nemusíme chodit ani moc do minulosti. Existuje totiž případ, kdy si realitní kancelář nechala od klienta zaplatit za rezervaci bytu, který však on nikdy koupit nemohl. Rezervační smlouva, u níž existuje reálné riziko, že poplatek propadne, nepředstavuje jedinou variantu, jak si zabezpečit, že jakmile bude podepsána kupní smlouva, se vybraná nemovitost neprodá někomu jinému. Avšak tyto další možnosti se tolik nevyužívají.
Ostatní metody se tak často nevyužívají i z toho důvodu, že o ně samotné realitní kanceláře nemají takový zájem. Je to přitom prosté, systém rezervací jim natolik vyhovuje, a tak nemusí ani ostatní způsoby klientům nabízet. Ptáte se, jaké tedy existují jiné varianty? Klient může třeba využít takovou metodu, která spočívá ve složení zálohy na kupní cenu. Jde o vratnou zálohu pohybující se kolem pěti až deseti procent z konečné ceny nemovitosti. Jestliže si klient dříve než smlouvu podepíše, nákup rozmyslí, může ji získat prakticky v celkové výši nazpět. Když se znovu vrátíme k běžné rezervační smlouvě, musíme říci jedině to, že u ní mohou vzniknout i právní komplikace.
Nejvyšší soud České republiky totiž obdržel již několik rozhodnutí o neplatnosti takových rezervačních smluv i eventuálních smluvních pokut, které obsahovala. Problém podle rozhodnutí soudu vězí v tom, že prodávající nepředstavuje žádnou stranu oné rezervační smlouvy, i když má realitní kancelář od prodejce plnou moc takovou smlouvu uzavřít. Podle soudu z toho vyplývá, že závazek zájemce o danou nemovitost podepsat smlouvu o převodu je nevymahatelný, rovněž jako jeho vedlejší závazek, v tomto případě úhrada možné smluvně určené pokuty. Úplně každý, kterému realitní společnost předloží rezervační smlouvu, by si měl všechno pečlivě zvážit a rozmyslet a nikdy by se neměl spoléhat na její případnou neplatnost. Pokud by si například samotnou koupi nakonec rozmyslel, musí rozhodně počítat s tím, že se realitní kancelář jen tak pro jeho krásné oči rezervačního poplatku nevzdá. Jediná šance, jak jej dostat zpátky, je se obrátit na soud, a to jistě budete souhlasit, také není příliš ideální.
Ale to samozřejmě neznamená, že každá rezervační smlouva se dá právně napadnout a zpochybnit. Dá se sepsat také trojstranná rezervační smlouva, jež mezi sebou uzavře zájemce o nemovitost, její vlastník a realitní společnost. Ta v tomto ohledu vystupuje jen jako vedlejší účastník smlouvy. A Takovou smlouvu nejspíše žádný soud nezruší, protože jde o zjednodušenou smlouvu o smlouvě budoucí.
