03.04. 2014 • Většina lidí by chtěla investovat své finance, aby se mu za nějaký čas namnožily a on by s nimi mohl disponovat. V některých případech se peníze investují z důvodu, aby neztratily svou cenu. Ovšem vyhledat ideální investici není snadné. Opomeneme – li běžné komodity, jednou z lákavých investic je investice do majetku nemovitého. Zemědělskou půdu lze označit za téměř spolehlivou investici s poměrně vysokým zhodnocením. Avšak takový efekt je podmíněn detailními znalostmi českého trhu a spousta času, který je potřeba věnovat nakupování. Obvyklé nemovitosti z minulosti (dnes nové či starší byty) jsou v dnešní době v pozadí a jejich hodnota při nadbytku nabídky klesá.
Po nedávných propadech akcie i tak očividně nabírají na síle, ale nadále zůstávají volatelní. Proto, mnohem více investorů zaměřuje svou pozornost na koupi půdy orné (cena začala vzrůstat asi před 5 lety – od toho okamžiku vzrostla cena téměř o ½).
Ospravedlněním pro kompletně nízké hodnoty půd v ČR je nižší úroveň nájemného. V ostatních zemích EU se průměrná cena nájemného pohybuje v rozmezí 5 – 10 000 Kč/1 ha/rok (ČR od 5 – 2000 Kč/rok). Náš stát má pro tyto nízké nájmy 2 argumenty – nižší dotace pro české zemědělce z EU a rozkouskování půdy mezi množství menších vlastníků. První příčina však do budoucna vymizí, druhá je pro náš stát typické a prohlašuje, jaké konkrétní pozemky budou disponovat vysokou cenou a které budou skoro neprodejné.
V minulosti bylo většinové území české půdy rozděleno do těsných pásem, kterých měla rodina několik a v odlišných koutech vsi. Když se moci ujali komunisté, tyto pozemky byly sloučeny dohromady, rozorány a pozemky původní se s požehnáním úřadu sloučily do velkých celků. Po listopadu 1989 byla znovu obnovena práva vlastníka, ale hranice pozemků původních jsou v terénu sotva viditelné – není možné je pronajímat či samostatně využívat. Soukromí zemědělci a zemědělská družstva si tato pole rozdělili dle domluvy – vlastník musel uznávat, že díl pozemků v obci má pronajaté dřívější družstvo a není možné to změnit.
Prvotní družstva a soukromníci musel na počátku společně velice válčit při dělení půdy, ovšem v současnosti je tento typu dělení charakteristickým příkladem kombinátu na mikroúrovni. Majitelé nemají své práva a nájmu jsou ponechány na minimální úrovni. Většina prvotních družstev také zavazuje držitele na 5 let (i více) do budoucna nebo je tlačí k podpisu předkupního práva na pozemky (ztráta jejich hodnoty – neprodejné). K tomu všemu je velký počet vlastníků postaršího věku bydlících na vsi a jen nečinně přijímají nevýhodné (pro ně) smlouvy, kdy je jim placen pouze minimální nájemné. Takoví lidé nemají chuť se přít se sousedy, známými nebo příbuznými. Zemědělci však na takovýto kombinát nemají vůbec morální a právní nárok. Došlo ke vzrůstu dotací o pár tisíc korun za hektar (i nadále budou růst), ale nájemné stále stagnuje.
A přesně v tento okamžik je na obzoru interesantní investiční příležitost. Pakliže investor uspěje při koupi postačujícího počtu pozemků, vyjedná s nájemci lepší nájemné (i jiné smluvní podmínky), může následně docílit pozoruhodného jmění. Nedodržování kartelu se vyplácí, ale nabídka (pro porušitele) musí být perspektivní, minimálně v desítkách hektarů. Jednotlivý majitel pár rozdělených hektarů v mnoha případech nic nenadělá. Je možné i uvažovat o tzv. pozemkových úpravách, kdy stát pozemky vyměňuje, nicméně tyto úpravy musí být podpořeny z řad ostatních majitelů a od obce. V mnoha situacích však chybí peníze. Dle rychlosti úprav v dnešní době se jejich konce dočkáme za více jak 100 let.
Ovšemže lze najít i jistá nebezpečí investování do zemědělské půdy. Prvním z nich je hodnota, která se výrazně odlišuje dle polohy pozemků. Existence úředních cen jsou využívány jen pro daňové účely (daň z převodu nemovitosti a daň z nemovitosti) – nectí tržní oceňování. Mnoho osob se nachytalo (i realitní kanceláře) a koupilo půdu nad cenou – následně nebyl možný prodej ani za cenu nákupní. Tyto nabídky na serverech s realitami jsou přeceněny a nereálné. Výrazně levné nabídky jsou převážně pozemky s nízkou kvalitou či mají utajené závady.
Druhým rizikem při koupi půdy je nákup pozemku nedostačující rozlohy. Tento stav může nastat v kontextu s vyčerpáním zdroje peněz investora, nebo když majitelé své nemovitosti nechtějí prodat. Na koupi mají averzi také zemědělci, kteří upozorňují starousedlíky před odprodáním pozemků přespolním zákazníkům. Při koupi malého kvanta půdy zemědělci často zavrhují pozměnit smluvní předpoklady, protože jsou si vědomi toho, že nový vlastník beztak nemá potenciálního nájemce půdy. Následně se investice může v mžiku stát neprodejnou a investované finance se na několik let zastaví. Ideální investicí tedy je asi 50 ha zemědělské půdy – investor získá solidním vyjednávací postavení.
Můžeme se setkat ještě s jedním rizikem – nízká likvidita pozemků (v poměru s byty). Větší města mají trh s byty celkem rozprostřeny a je tedy jednoduché je prodat za přijatelnou cenu, kdežto vlastník pole je nucen na kupujícího čekat. Investoři často kupují půdy pouze v určitých lokalitách – vlastník musí na svého budoucího zákazníka vyčkávat (doslova). Investoři chystající se eliminovat rizika, musí mít věrohodné rádce zaměřené přímo na investice do půdy.
V ČR se stav zcela liší od stavu v západní Evropě. Západní Evropa striktně odlišuje ceny půdy dle státu (Německo – 1m/25 Kč; Francie – 15 Kč; Nizozemí – 50 Kč). Ve vyspělých státech jsou rozdíly permanentní – v důsledku nákladů za dopravu, právní a daňové aspekty, regulace trhu s pozemky (Francie – upřednostnění farmářů před vlastníky pozemků).
