06.07. 2013 • Dobrá investice do nemovitostí - nejlepší způsob, jak uchovat své peníze. Investovat se dá v dnešní době téměř do všeho. Investoři nejčastěji vkládají své peníze do akcií, cenných papírů, nebo do různých druhů komodit. Je jen na vás, do čeho se rozhodnete investovat. Investor si chce samozřejmě vybrat možnost, která bude co nejvýhodnější a jeho vklad do budoucna hezky rozmnoží. Ne pokaždé se to ovšem podaří. Investování je umění, a pokud vyrazí na burzu laik, který o problematice nic neví, rovná se jeho investice ruské ruletě.
Jednou z možností je investice do nemovitostí
Ještě před vypuknutím hospodářské krize, ze které se naše země ne a ne vzpamatovat, byla investice do nemovitostí jednou z nejpopulárnějších možností. Investovali do nich i drobní investoři, kteří koupili pozemek, dům či byt za příznivou cenu a z pohodlí domova sledovali, jak cena jejich nemovitosti roste. Pokud se navíc rozhodli nenechat nemovitost jen tak ležet ladem, ale začali ji pronajímat, bylo to pro ně výhodné dvojnásob. Proklínaná finanční krize však udělala tomuto pohodlnému zhodnocování peněz přítrž. Ceny nemovitostí šly rapidně dolů a spoustě investorů, kteří se těšili na snadno získané peníze, zbyly jen oči pro pláč. Někteří z nich se rozhodli nemovitost prodat dřív, než bude její cena ještě nižší, ti trpělivější nepřestávají doufat, že dojde k obratu a ceny půjdou zase nahoru.
Pokud nechcete přijít o svůj vklad, nikdy není dobré prodat nemovitost pod nákupní cenou. Jestli nepotřebujete své peníze hned zpátky, rozhodně s prodejem počkejte na příznivější období. I když je čekání nesnesitelně dlouhé, jednou se karta přeci jenom obrátí. Na trhu s nemovitostmi je běžné, že ceny klesají a zase stoupají. Krize musí jednou skončit a vy ji přežijete beze ztráty. Je samozřejmé, že se investor o svoji investici do nemovitosti bojí, protože krize je už opravdu nekonečná. Ale i v dnešní době je možné koupit si nemovitost, která se bude alespoň trochu zhodnocovat. Můžete si pořídit kvalitní nemovitost pronajatou s výnosem 5-10% za rok. Když nemáte vlastní peníze, je možné vzít si na ni hypotéku s úrokem 3,5%.
Pokud je pro vás investice do nemovitostí „španělskou vesnicí“, pokusíme se vám do začátku dát pár rad, které vám mohou pomoct.
1. Vyberte si správnou lokalitu
Lokalita je to první, co by vás mělo při nákupu nemovitosti zajímat. Jakmile ji koupíte, už s ní nepohnete. Když si zakoupíte nemovitost, která se nachází na atraktivním místě, zájemci o prodej nebo pronájem se jen pohrnou. Vlastníte-li například byt v Pařížské ulici v Praze, je pro vás mnohem jednodušší ho pronajmout, než když by se vaše nemovitost nacházela v nějaké Horní Dolní. Lokalita je jednoduše alfa i omega, a nic na tom nezmění ani krize. Vždy to bude to nejdůležitější, na co se budou poptávající dívat a ovlivní to i zhodnocení vaší investice.
2. Výnos z nemovitostí
Pokud lomíte rukama nad malými výnosy, které nabízejí státní dluhopisy nebo bankovní vklady, měli byste zauvažovat právě nad investicí do nemovitostí. Sice budete do začátku potřebovat vyšší peněžní částku, návratnost je ale víc než uspokojující. Zajímá vás, kolik peněz konkrétně činí roční návratnost? Spočítat ji lze následovně:
Od svého výnosu z pronájmu odečtěte všechny náklady, které jste do nemovitosti vložili. Toto číslo následně vydělte cenou, za kterou jste nemovitost koupili. Vyjde vám cifra, ke které je nutné přičíst nebo odečíst vývoj tržní ceny nemovitosti.
I když je prodejní cena nemovitostí momentálně na bodu mrazu, stále vám na účet plynou peníze. Jakmile totiž vypadne nájemník, je jen otázkou času, než se najde nový, který bude platit stejný, nebo velice podobný nájem. Příjmy vám díky tomu budou stále plynout.
3. Nemovitost rezidenční nebo komerční?
Pokud nevíte, jaký je mezi těmito dvěma typy rozdíl, pokusíme se vám to vysvětlit:
Rezidenční nemovitost: Sem patří byty a domy, jednoduše obytné nemovitosti. Je u nich sice menší výnos, ale zato nebývá zas takový problém je prodat a nemusíte se tolik starat o jejich správu.
Komerční nemovitosti: Jako komerční se označují kanceláře, obchody,… Komerční nemovitosti slibují vyšší výnos, než rezidenční, v případě prodeje však můžete narazit. Prodej totiž trvá déle, a pokud se nemovitost nenachází zrovna v lukrativní lokalitě, nemusí se v době krize prodat vůbec. Navíc je tento typ náročný na správu.
Je jen na vás, do kterého typu nemovitosti se rozhodnete investovat. Začátečníkům rozhodně doporučujeme nemovitost rezidenční, pokročilejší investor už může uvažovat o koupi komerční.
4. Prodávejte se ziskem!
Abyste své peníze co nejlépe zhodnotili, je nutné prodat nemovitost se ziskem. Výnos vám vypadne ve chvíli, kdy nájemci skončí smlouva, nebo odejde, a vy nemůžete najít nového nájemce, který by byl ochoten pronajmout si nemovitost za stejných podmínek. Požadavek na cenu nájmu musíte rapidně snížit, protože jinak hrozí, že si nového nájemce jednoduše neseženete. Jakmile kupujete nemovitost s investičním záměrem, zjistěte si, jaké jsou nájmy u podobných nemovitostí ve stejné lokalitě. Pokud zjistíte, že jsou momentálně mnohem nižší, než jaké požadujete vy, můžete mít pořádný problém.
5. Emoce nemají místo!
Stejně jako u všech investic, i zde platí, že emoce nemají své místo. Prostředí businessu je drsné a vyhrává ten nejsilnější. Pokud neumíte být dostatečně tvrdí a budete mít tendence soucítit s ostatními, nebudete nikdy úspěšným investorem do nemovitostí. Je sice hrozné, že váš nájemník přišel o práci nebo mu onemocnělo dítě a nemá teď na zaplacení nájmu. Jakmile ale jednou povolíte, bude si dovolovat čím dál víc, až nakonec zjistíte, že platíte všechno za něj, a že jste na mizině. V dnešním světě není radno ukázat slabost, protože se hned najde spousta lidí, kteří toho dokážou zneužít.
Emoce by vás neměly ovládat ani při samotném nákupu nemovitosti. Je sice hezké, že jste v tom starém rozpadlém pavlačovém domě vyrůstali, ale budete do něj muset vrazit několik milionů, aby v něm byli nájemníci vůbec ochotní bydlet.
6. Spokojený nájemce – platící nájemce
Abyste si zajistili, že vám bude nájemce pravidelně platit nájem, musíte mu vyjít vstříc. Do nájemní smlouvy zakomponujte výši nájmu, délku nájemní smlouvy, zvýšení nájmu o inflaci,… Můžete samozřejmě i požadovat, aby se v bytě nekouřilo, aby v něm nebyly zvířata. Kvalitní smlouva může v závěru dokonce i zvýšit hodnotu nemovitosti.
